전세보증금 반환보증 가입 방법, 보증료 아끼면서 안전하게 준비하기

전세보증금, 계약 끝날 때까지 진짜 내 돈이 아니다

전세 계약할 때는 “2년 뒤에 보증금 돌려받으면 되지”라고 생각하지만, 집값이 떨어지거나 집주인 사정이 꼬이는 순간 그 돈은 바로 위험해집니다.

요즘처럼 전세사기, 역전세 뉴스가 계속 나오는 분위기에서는 “이 집 괜찮겠지”라는 감으로 버티기엔 전세보증금 규모가 너무 큽니다.

이때 세입자가 마지막 안전장치로 쓸 수 있는 게 바로 전세보증금 반환보증(전세보증보험)입니다.

전세계약이 끝났는데 집주인이 정당한 사유 없이 보증금을 안 돌려주면, HUG·HF·SGI 같은 보증기관이 먼저 대신 지급해 주고 나중에 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
(참고 : 한국주택금융공사_일반전세지킴보증)

결국 포인트는 딱 하나입니다.

“집주인이 못 줄 수도 있음을 인정하고, 그 리스크를 보증기관에 수수료 내고 넘겨 놓는 것”

아래부터는 조건·절차·보증료·지원제도까지, 가입 전에 알아야 할 핵심만 정리합니다.

1. 전세보증금 반환보증, 가입 전에 이것부터 체크

1-1. 누가, 어느 집에서 가입할 수 있나

대표적인 보증기관은 세 곳입니다.

• HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증
• HF(한국주택금융공사) 전세지킴보증
• SGI(서울보증보험) 전세금반환보증

기관마다 세부 조건은 조금씩 다르지만, 공통적으로 다음은 거의 필수입니다.

1. 보증금 한도

• 수도권: 전세보증금 약 7억 원 이하
• 그 외 지역: 전세보증금 약 5억 원 이하(기관·상품에 따라 유사 수준)
  (참고 : 한국주택금융공사_일반전세지킴보증)

2. 대상 주택 종류

• 가능: 아파트, 연립·다세대, 단독주택, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 노인복지주택 등
• 불가: 등기부에 압류·경매 등 권리 문제가 있는 집, 불법건축물, 순수 상가·공장 등 비주거용 건물

3. 세입자 요건(대항력·우선변제권)

• 전입신고 완료
• 확정일자 받은 임대차계약서
• 전세보증금 잔금까지 지급 완료

4. 신청 시점

• 신규 계약: 잔금·전입신고 이후, 계약기간의 1/2 이내 신청
  (예: 2년 계약이면 1년 안에 신청)
• 갱신 계약: 갱신 계약 기간의 1/2 이내 신청
  (참고 : 뱅크몰_전세보증보험 가입조건 총정리)

조금 늦게 알아보고 “계약 거의 끝나 가는데 지금이라도 가입할 수 있나?”라는 케이스가 많은데,
대부분 상품이 ‘계약기간의 절반을 넘기면 가입 불가’라 생각해 두는 게 안전합니다.

1-2. 가입 전 핵심 체크포인트 한 눈에

확인 항목	왜 중요한가	어떻게 확인하나
집 등기부 권리관계	경매·압류 있으면 보증기관이 거절할 수 있음	인터넷등기소에서 등기사항전부증명서 발급
전입신고·확정일자 여부	세입자 대항력·우선변제권의 기본	주민센터·정부24에서 전입확인, 주민센터/법원에서 확정일자 확인
전세보증금·지역 한도	보증기관별 보증금 상한 초과 여부 확인	계약서상의 보증금과 주택 소재지 확인
계약 기간과 신청 시점	“계약기간의 1/2 이내” 조건 충족 여부	계약 시작일·종료일 확인 후 오늘 날짜 기준으로 절반 넘었는지 체크
보증료·우대·정부지원 가능 여부	실제로 내 돈이 얼마나 나가는지 결정	각 기관 보증료 계산기·정부24 보증료 지원 제도 확인

이 표에서 하나라도 애매하면, 가입 절차 들어가기 전에 먼저 정리하고 가는 게 좋습니다.

2. 전세보증금 반환보증 가입 방법, 실제 순서대로

2-1. 어디에서 신청할 수 있나

전세보증금 반환보증은 크게 세 가지 경로로 가입할 수 있습니다.

1. 은행 창구(취급은행)
   • HF 전세지킴보증은 공사 지점 방문 없이, 취급은행에서 상담·신청·보증서 발급까지 한 번에 처리할 수 있습니다.(참고 : 한국주택금융공사_일반전세지킴보증)
     
2. 보증기관 지점(HUG·HF·SGI)
   • 직접 지점에 방문해 상담 받고, 서류 제출 후 심사·보증서 발급까지 진행.
     
3. 모바일·온라인(토스·네이버부동산·카카오페이 등)
   • 특히 HUG·SGI는 토스·네이버부동산 등에서 비대면 신청이 가능하고,
     임대차계약서·등기부등본 등 서류를 파일로 업로드하면 1~3일 내 처리되는 사례가 많습니다.

전세대출을 이미 은행에서 받고 있다면, 가장 간단한 경로는 그 은행 창구에서 HF/HUG 보증을 묶어서 처리하는 방식입니다.

대출은 없고 순수 전세라면, 모바일(토스·네이버) → 보증기관 지점 순으로 편한 쪽을 고르면 됩니다.

2-2. 실제 가입 절차(세입자 기준)

전세보증금 반환보증 가입 절차를 세입자 입장에서 정리하면 보통 이렇게 흘러갑니다.

1. 사전 점검
   • 등기부등본 발급해서 경매·압류·가등기 등 이상 여부 확인
   • 전입신고·확정일자 완료
   • 잔금까지 전세보증금 지급 완료
     
2. 보증기관·상품 선택
   • HUG / HF / SGI 중에서 선택
   • 보증금 규모·지역·전세대출 유무에 따라 유리한 쪽을 고르는 편
     
3. 보증료 견적 확인
   • 각 기관 홈페이지·앱에서 보증료 계산기 이용
   • 전세보증금·계약기간·우대조건(청년·신혼부부 등) 입력하면 예상 보증료가 나옵니다.
     
4. 신청(은행·모바일·지점)
   • 온라인/앱: 회원가입·본인인증 → 계약정보 입력 → 서류 업로드 → 보증료 납부
   • 은행/지점: 신청서 작성 → 서류 제출 → 보증료 납부
     
5. 심사 및 보증서 발급
   • 보증기관에서 집 권리관계·보증금·임차인 요건 등을 심사
   • 승인되면 “보증서”가 발급되고, 만기일까지 효력이 유지됩니다.
     
6. 계약 만기 시점
   • 집주인이 보증금을 제때 돌려주면 그냥 계약 종료
   • 돌려주지 않으면, 보증기관에 “보증이행 청구(보험금 청구)”를 하게 됩니다.

2-3. 가입 시 자주 빠뜨리는 서류들

기관별로 약간씩 다르지만, 기본적으로 다음 서류들은 거의 필수입니다.

• 확정일자 받은 전세계약서
• 전세보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등)
• 임차주택 등기부등본
• 전입세대 열람내역
• 세입자 신분증, 주민등록등본
• 통장 사본(보증금 반환·보증금 지급 계좌)

여기서 하나라도 모자라면 심사에서 바로 걸리기 때문에, 가입 전에 미리 스캔·사진으로 준비해 두는 것만으로도 시간을 꽤 줄일 수 있습니다.

3. 보증료, 생각보다 싸게 만드는 방법과 정부 지원까지

3-1. 전세보증금 반환보증 보증료, 대략 어느 정도인가

보증료는 기본적으로 이런 식으로 계산됩니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (보증기간(일수) / 365)

여기서 중요한 건 보증료율입니다.

• HF 전세지킴보증 기준 보증료율은 연 0.04% 수준, 우대 적용 시 0.02%까지 내려갈 수 있다는 안내가 있습니다.
• HUG 전세보증보험은 보증료율이 전세보증금, 기간, 신용도, 우대조건에 따라 달라지지만, 일반적인 세입자 기준으로는 수십만 원대에 형성되는 경우가 많습니다.

보증금이 2억~3억 규모라면, 2년 기준으로 대략 수십만 원 안쪽 정도로 생각해 두면 현실적입니다.
물론 상품·할인·정부지원까지 고려하면 이보다 더 내려갈 수 있습니다.

3-2. 사회배려계층·청년·신혼부부는 보증료 할인

보증기관 자체 혜택으로는 예를 들어 HUG 전세보증보험의 경우,
저소득층·다자녀·신혼부부·고령자·무주택 세대주 등은 보증료를 최대 60%까지 할인 받을 수 있습니다.

또한 일정 요건을 충족하는 무주택 세대주는, 납부한 보증료의 일부를 연말정산에서 세액공제(연 300만 원 한도 내) 받을 수도 있습니다.

전세보증금 반환보증만 가입하고 끝내지 말고,
연말정산 때는 Hi, Wiseman에서 정리한 [2025 연말정산 월세 세액공제] 글과 함께 확인하면 주거비 관련 환급을 더 챙길 수 있습니다.

3-3. 국토부 전세보증금반환보증 보증료 지원 제도

2025년 현재, 국토교통부가 전세보증금반환보증 보증료를 직접 지원해 주는 제도도 운영 중입니다.(참고 : 정부24_국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원)

핵심만 정리하면 다음과 같습니다.

• 대상 전세보증금: 3억 원 이하
• 소득 기준:
  • 청년: 연소득 5천만 원 이하
  • 신혼부부: 연소득 7,500만 원 이하
  • 청년 외 무주택 가구: 연소득 6,000만 원 이하
    
• 지원 내용:
  • HUG·HF·SGI에 가입한 전세보증금반환보증 보증료를 최대 40만 원 한도 내에서 지원
  • 2025.3.30. 이전 가입분은 최대 30만 원
  • 청년 외의 경우 보증료의 90%를 상한 범위 내에서 지원
    
• 신청 방법:
  • 시·군·구청 또는 주민센터 방문, 또는 온라인(정부24) 접수 가능

실제 세입자 입장에서 중요한 포인트는 하나입니다.

조건만 맞으면, 수십만 원 나갈 보증료가 거의 공짜에 가깝게 줄어든다

전세보증금 반환보증 가입 전에 반드시 정부24에서 “전세보증금반환보증 보증료 지원” 서비스를 먼저 검색해 보고,
조건이 맞으면 보증가입과 보증료 지원 신청을 세트로 움직이는 게 가장 효율적입니다.

청년이라면 이 보증료 지원과 함께 Hi, Wiseman에 정리된 [2025 청년 월세 지원] 글도 같이 체크하면,
보증료 + 월세를 동시에 줄이는 구조를 만들 수 있습니다.

4. 가입 후, 실제로 문제가 생겼을 때는?

전세보증금 반환보증은 “가입이 끝”이 아니라,
만약 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 어떻게 이행 청구를 하느냐가 더 중요합니다.

4-1. 이행 청구 기본 흐름

기관마다 세부 절차는 다르지만, SGI·HUG 기준으로 보면 흐름은 대체로 비슷합니다.
(참고 : 세이프홈즈_전세반환금 보증 절차)

1. 임대차계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 상태
2. 집주인에게 보증금 반환을 요구하고, 내용증명 등으로 “요구한 사실”을 남김
3. 보증기관 홈페이지 또는 지점에 이행 청구 접수
4. 계약서·등기부·임차권등기명령 결정문 등 필요한 서류 제출
5. 보증기관이 심사 후, 일정 기한 내에 세입자에게 보증금을 대신 지급
6. 이후 보증기관이 집주인에게 구상권 행사

이 과정에서 서류를 하나라도 빼먹으면 시간이 길게 늘어지기 때문에,
처음 가입할 때부터 “나중에 이행 청구할 때 필요한 서류까지” 한 번에 리스트업해 두면 좋습니다.

Q&A: 전세보증금 반환보증, 자주 나오는 질문 3개

Q1. 집주인 동의 없이도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있나요?

네. HUG 기준으로 2018년 이후에는 일반적인 전세계약이라면 집주인 동의 없이도 세입자 단독으로 가입할 수 있습니다.
다만, 가입 사실을 집주인에게 통보해야 하고, 내용증명 우편 등 증빙이 남는 방식으로 알려 두는 것이 안전합니다.
(참고 :아정당_전세보증금반환보증 가입 방법 조건 2025년 최신 정리(보증료 집주인 부담)

Q2. 이미 계약이 꽤 진행된 상태인데, 지금이라도 전세보증보험 가입이 가능할까요?

대부분 상품이 “계약기간의 1/2 이내 신청”을 조건으로 걸고 있습니다.
예를 들어 2년 계약이라면 계약 시작 후 1년 안에 신청해야 하고, 갱신 계약도 갱신 기간의 절반 안에 신청해야 합니다.

벌써 그 시점을 넘겼다면, 신규 가입은 어려울 가능성이 매우 높기 때문에
다른 안전장치(전세사기 특별법, 임차권등기명령 등)를 병행해서 검토해야 합니다.

Q3. 전세보증금 반환보증에 가입하면, 전세사기여도 내 보증금이 100% 다 나오나요?

아닐 수 있습니다. 보증금이 모두 다 나오는지 여부는

• 보증서 상 보증금액(보증기관이 보장하는 한도)
• 주택 가격 대비 선순위 채권 비율
• 이행 청구 요건을 충족했는지 여부

에 따라 달라집니다.

그래서 처음 계약할 때부터

• 등기부상 선순위 채권(근저당 등)
• 집값 대비 전세보증금·선순위채권 비율(LTV)

을 같이 보고, “보증기관이 설정한 기준 안에서 안전한 구조인지”를 확인해야 합니다.

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작성자 정보

• 글: Hi, Wiseman 편집팀
• 리서치: HUG·HF·SGI 전세보증금반환보증 상품 안내, 국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원 제도, 2025년 최신 부동산·보증 관련 자료 기반 정리